Comprar Casa em Portugal

Comprei a minha casa cá depois de arrendar uns anos, e a parte que mais me surpreendeu não foi encontrar o imóvel — foi a sequência. Há uma ordem natural: tratar do número fiscal e do banco, garantir o financiamento, assinar o contrato-promessa com o sinal, fazer a due diligence aos papéis e, só no fim, a escritura. Cada passo tem o seu custo. Vou percorrer todos.

Os valores que cito são de 2026 e estão confirmados nas fontes oficiais no fim do artigo. Tudo isto muda com o Orçamento do Estado, por isso trate os números como ponto de partida, não como evangelho.

Antes de tudo: NIF e conta bancária

Não se compra nada em Portugal sem NIF (número de identificação fiscal). É pedido na escritura, no crédito, em tudo. Se ainda não o tem, trate dele primeiro — temos um guia só para isso. A seguir, abra uma conta bancária portuguesa: vai precisar dela para os pagamentos, e se for pedir crédito, é por aí que o banco corre o processo.

Financiamento e pré-aprovação

Se vai pagar a pronto, salte para o CPCV. Se vai pedir crédito habitação, comece pela pré-aprovação antes de fazer propostas. O banco analisa os seus rendimentos e dá-lhe um valor indicativo — assim sabe quanto pode oferecer sem ficar pendurado.

Dois números mandam no crédito. O primeiro é quanto o banco empresta: por norma até 90% do valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação que o próprio banco manda fazer. Os restantes 10% (mais impostos e custos) saem do seu bolso. O segundo é a taxa. A maioria dos créditos é indexada à Euribor mais um spread do banco; também há taxa fixa e mista. O spread é negociável e varia muito conforme o banco, o seu perfil e os produtos que aceitar (seguros, domiciliação do ordenado).

O CPCV e o sinal

Aceite a proposta, assina-se o CPCV — contrato-promessa de compra e venda. É o documento que prende as duas partes ao negócio enquanto se trata do crédito e dos papéis. No CPCV define-se o preço, o prazo até à escritura, o que está incluído e, sobretudo, o sinal.

O sinal é normalmente 10% do preço e é pago na assinatura do CPCV. Não é um detalhe: é a garantia do negócio. O artigo 442.º do Código Civil define as regras com clareza.

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   O comprador desiste
   Se a desistência lhe é imputável, perde o sinal que entregou. O vendedor fica com ele.
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   O vendedor desiste
   O vendedor devolve o sinal em dobro. É o chamado sinal em dobro.
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   Forçar a venda em alternativa
   A parte cumpridora pode, em vez de ficar com o dinheiro, pedir a execução específica em tribunal e obrigar o negócio a concretizar-se.

Due diligence: os papéis

Esta é a parte sem glamour que evita os pesadelos. Antes de avançar, eu confirmaria — ou pediria a um advogado/solicitador para confirmar — quatro documentos:

• Caderneta predial — o registo fiscal do imóvel nas Finanças. Diz quem é o titular para efeitos fiscais, a descrição e o valor patrimonial tributário (VPT).
• Certidão permanente de registo predial — quem é mesmo o dono e que ónus existem: hipotecas, penhoras, usufrutos. É aqui que se descobre se a casa tem dívidas penduradas.
• Licença de utilização (câmara municipal) — confirma que o imóvel pode ser usado para habitação. Sem ela, problemas a sério.
• Certificado energético — obrigatório para vender; mostra a classe energética. A falta dele é, por si só, um sinal de alarme.

Se algum destes documentos não bate certo — áreas que não correspondem, obras não legalizadas, um ónus que ninguém mencionou —, é melhor saber antes do sinal do que depois.

A escritura

A escritura (a compra e venda formal) é o último passo: é onde a propriedade passa para o seu nome. Pode ser feita num cartório notarial, num balcão Casa Pronta (serviço dos registos que junta escritura e registos num único ato) ou através de advogados e solicitadores com poderes de autenticação. Quando há crédito, o banco costuma marcar e organizar tudo.

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   Pagar os impostos primeiro
   O IMT e o Imposto do Selo pagam-se antes da escritura. Leva-se o comprovativo para o ato.
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   Assinar a escritura
   Assinam as duas partes (e o banco, se houver crédito). Paga-se o restante do preço.
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   Registar a aquisição
   A aquisição (e a hipoteca) ficam registadas em seu nome. No Casa Pronta isto é feito no mesmo ato.

Os custos: quem paga o quê

Quem suporta o grosso dos custos de transação é o comprador. A comissão do mediador, essa, é normalmente do vendedor. Aqui está o que sai do seu lado:

IMT, o grande

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o maior encargo e o que mais varia. Incide sobre o valor mais alto entre o preço e o VPT, por escalões progressivos. Para habitação própria e permanente no continente, em 2026, não há IMT até 106 346 €; acima disso aplicam-se taxas marginais de 2%, 5%, 7% e 8% até 660 982 €, com taxas únicas de 6% e 7,5% nos valores mais altos. O cálculo usa uma parcela a abater, por isso a melhor forma de saber o valor exato é num simulador.

Há um benefício importante: quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente tem isenção total de IMT e de Imposto do Selo até 330 539 € (valor de 2026) e isenção parcial entre 330 539 € e 660 982 €. Acima disso, não há benefício. A isenção pede-se à Autoridade Tributária — online, numa repartição de Finanças ou através dos serviços que tratam da escritura.

Imposto do Selo

Pagam-se dois Selos: 0,8% sobre o preço de compra e, se houver crédito, 0,6% sobre o valor financiado quando o prazo é igual ou superior a cinco anos (0,5% se for inferior a cinco anos). Numa casa com hipoteca, os dois somam-se.

Registos e escritura

Há dois canais. Pelo Predial Online, o registo por ato ronda os 225 € (aquisição e hipoteca contam como atos separados). Pelo Casa Pronta, que junta escritura e registos num só balcão, um ato custa 375 € e um processo com mais do que um ato — o caso normal de compra com crédito (aquisição + hipoteca) — custa 700 € no total. O anúncio do direito de preferência custa 15 €. A estes juntam-se pequenas taxas (cópias do contrato, autenticações). Se for por cartório notarial, os honorários do notário são à parte. Os jovens compradores com isenção de IMT (≤35 anos, primeira habitação) estão isentos destes emolumentos de registo.

Para somar tudo ao seu valor concreto — IMT, os dois Selos e os registos — use a calculadora de custos. É a forma honesta de saber, antes de assinar o CPCV, quanto é que a casa lhe vai custar a sério.