Como funciona
A mais-valia é o lucro: valor de venda menos valor de aquisição menos despesas. O que muda é o que se faz a seguir. Num imóvel de residente, só metade desse lucro é tributada, e essa metade entra no IRS à sua taxa marginal. Nas ações, o lucro inteiro é tributado, normalmente a 28%. Esta ferramenta faz as duas contas e mostra-lhe a base tributável e o imposto estimado.
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Escolha o tipo de bem
Imóvel (com a regra dos 50%) ou ações e valores mobiliários (ganho a 100%).
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Introduza os valores
Valor de aquisição, valor de venda e despesas comprovadas com fatura.
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Defina a taxa
No imóvel, escolha a sua taxa marginal de IRS (escalões de 2025). Nas ações, fica 28% por defeito, ou escolha englobar.
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Leia a estimativa
Vê a mais-valia, a base tributável e o imposto estimado, atualizados a cada tecla.
Perguntas frequentes
Porque é que só pago imposto sobre metade da mais-valia do imóvel?
É a regra dos 50%. O artigo 43.º, n.º 2, do Código do IRS diz que, para residentes, o saldo das mais-valias com imóveis "apenas é considerado em 50% do seu valor". Os outros 50% ficam de fora. Essa metade tributável soma-se aos seus restantes rendimentos e é tributada à taxa marginal de IRS — não a uma taxa fixa.
E as ações? Pagam o mesmo que os imóveis?
Não. Nas ações e outros valores mobiliários não há regra dos 50%: o ganho conta a 100%. A taxa normal é 28% (artigo 72.º), aplicada de forma autónoma. Pode optar por englobar — juntar o ganho aos restantes rendimentos e pagar à taxa marginal — o que só compensa se a sua taxa marginal for inferior a 28%. Atenção: títulos detidos há menos de 365 dias por quem tem rendimento elevado são obrigatoriamente englobados.
Posso ficar isento se vender a minha casa?
Pode, se for habitação própria e permanente e reinvestir o valor de realização noutra HPP. O artigo 10.º, n.º 5, permite o reinvestimento entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, declarando a intenção no IRS. Se reinvestir só uma parte, a isenção é proporcional. Esta calculadora não modela a isenção por reinvestimento — assume que a mais-valia é tributável.
Que despesas posso descontar?
No imóvel: encargos com a compra e a venda (IMT, imposto do selo, registo, escritura, comissão de mediação, certificado energético) e obras de valorização feitas nos 12 anos anteriores, sempre com fatura. Nas ações, despesas necessárias e comprovadas com a compra e venda (ex.: comissões de corretagem). Some tudo no campo "despesas".
Esta calculadora aplica o coeficiente de desvalorização da moeda?
Não. Para imóveis (e títulos detidos há mais de 24 meses), a lei permite atualizar o valor de aquisição por um coeficiente que a AT publica todos os anos. Como esse coeficiente muda anualmente e depende do ano de compra, optámos por não o fixar aqui: o resultado é uma estimativa sobre os valores que introduzir. Para o cálculo definitivo, use o simulador no Portal das Finanças.
AVISO
Estimativa, não cálculo oficial. Não aplica o coeficiente de desvalorização da moeda nem isenções (reinvestimento na HPP, idosos a reinvestir em produtos de reforma, etc.), e usa os escalões de IRS de 2025. O imposto real depende dos seus restantes rendimentos, da composição do agregado e da situação concreta. Não é aconselhamento fiscal — confirme com a Autoridade Tributária ou um contabilista.