Como funciona
Esta calculadora estima a sua capacidade de endividamento para crédito à habitação a partir das duas regras do Banco de Portugal: a taxa de esforço (DSTI), que limita as prestações de todos os créditos a 50% do rendimento líquido, e o limite LTV, que fixa quanto do imóvel o banco financia (90% na habitação própria e permanente, 80% noutros casos). Aplicamos também o teste de esforço aos juros exigido pelo regulador. Tudo corre no seu navegador — nada é enviado para lado nenhum.
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Prestação máxima (DSTI)
A taxa de esforço (DSTI) recomendada pelo Banco de Portugal limita as prestações de todos os créditos a 50% do rendimento líquido. Subtraímos os encargos que já tem para achar quanto sobra: prestação máxima = rendimento × 50% − encargos atuais.
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Teste de esforço aos juros
Os bancos têm de confirmar que aguenta uma subida dos juros. À taxa do contrato somamos o agravamento da Instrução n.º 3/2018: +0,5 pp até 5 anos, +1 pp entre 5 e 10 anos e +1,5 pp acima de 10 anos. É a essa taxa agravada que dimensionamos o empréstimo.
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Capital máximo
Invertendo a fórmula da prestação, o capital que essa prestação suporta é P = prestação × (1 − (1+i)⁻ⁿ) / i, em que i é a taxa mensal (taxa agravada ÷ 12) e n o número de meses (anos × 12).
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Limite LTV e preço do imóvel
O empréstimo não pode passar de 90% do valor do imóvel na habitação própria e permanente, ou 80% noutros fins, sobre o menor entre preço e avaliação. Daí sai o preço máximo do imóvel = capital ÷ LTV e a entrada mínima de que precisa.
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Juntando tudo
O empréstimo aprovável é o menor entre o limite do DSTI e o limite do LTV. Se indicar o preço do imóvel, mostramos se está dentro da sua capacidade e a entrada necessária para essa compra.
Perguntas frequentes
O que é a taxa de esforço (DSTI)?
É o peso das prestações de todos os seus créditos — habitação, automóvel, cartões, crédito pessoal — no rendimento mensal líquido de impostos e de Segurança Social. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse 50%. Por isso, os encargos que já tem reduzem diretamente a prestação disponível para o novo crédito à habitação.
O banco pode emprestar mais do que isto mostra?
Pode. A recomendação segue o princípio "cumprir ou explicar": cada banco pode conceder até 20% do crédito de cada ano a clientes com DSTI até 60% e até 5% acima dos limites. Além disso, um segundo titular com rendimento aumenta o rendimento do agregado e, com ele, a capacidade. Esta ferramenta mostra o cenário-regra de 50%; o seu banco pode ir um pouco além.
Porque é que o prazo e a taxa mudam tanto o resultado?
Quanto maior o prazo, menor a prestação para o mesmo capital — logo, mais capital cabe nos 50% e a capacidade sobe (embora pague mais juros no total). A taxa faz o contrário: quanto mais alta, maior a prestação e menor o capital que ela suporta. O teste de esforço acrescenta ainda 0,5 a 1,5 pontos à taxa, o que reduz a capacidade de propósito, por prudência.
O que é o limite LTV e a entrada?
O LTV (loan-to-value) é a parte do imóvel que o banco financia: até 90% na habitação própria e permanente, até 80% nos restantes casos. A diferença é a entrada que tem de dar — 10% ou 20%. O rácio é calculado sobre o menor entre o preço e a avaliação do banco, por isso, se a avaliação vier abaixo do preço, poderá precisar de uma entrada maior.
Isto garante que o banco me aprova o crédito?
Não. É uma estimativa da capacidade segundo os limites do regulador. O banco avalia também o seu histórico e scoring de crédito, a estabilidade do emprego, o tipo de contrato, a sua idade (que limita a maturidade e, acima dos 70 anos, aciona um corte de rendimento no cálculo) e o custo dos seguros obrigatórios. Use isto para se orientar antes de falar com o banco.
AVISO
Estimativa para orientação, baseada nos limites recomendados pelo Banco de Portugal (DSTI de 50% e LTV de 90%/80%) e no teste de esforço da Instrução n.º 3/2018. O Banco de Portugal anunciou a redução do limite do DSTI de 50% para 45%, com entrada em vigor prevista para a segunda metade de 2026; enquanto não estiver em vigor, esta ferramenta aplica os 50%. A recomendação segue o princípio «cumprir ou explicar», pelo que o banco pode conceder crédito fora destes limites em parte da sua produção. Não inclui seguros obrigatórios, comissões nem a TAEG, e não considera o scoring, o histórico de crédito, o tipo de contrato, os limites de maturidade por idade nem o corte de rendimento aplicado a prazos que ultrapassam os 70 anos. O LTV usa o menor entre preço e avaliação. Não é aconselhamento financeiro.