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FERRAMENTAS / HABITAÇÃO

Denúncia de Arrendamento

Notice periods & early exit — the tenant's calendar

Quando pode sair de um arrendamento antes do fim, até quando tem de entregar a carta, e o que arrisca pagar se sair cedo demais. Com as datas calculadas a partir do seu contrato e as regras do Código Civil (arts. 1096.º–1098.º).

Por Elijah · ATUALIZADO JULHO 2026 ·5 MIN ·FONTES OFICIAIS
EM RESUMO
Sair antes do fim (denúncia)
Só após 1/3 do prazo (art. 1098.º)
Aviso do inquilino
120 dias (≥1 ano) ou 60 dias (<1 ano)
Não renovar (oposição)
120/90/60 dias antes do termo
Como comunicar
Carta registada c/ aviso de receção
A data que consta no contrato assinado.
= 2 anos
A duração inicial escrita no contrato, em meses (ex.: 12, 24, 36).
Sair antes do fim Não renovar (oposição) Senhorio não quer renovar
DATA MAIS CEDO DE SAÍDA
—
Introduza a data de início do contrato.

Como funciona

Sair de um arrendamento em Portugal segue um calendário, não um capricho. Diga-nos quando o contrato começou, o prazo inicial e o que quer fazer — sair mais cedo, não renovar, ou saber o que o senhorio pode fazer — e a ferramenta encontra o período em que está (inicial ou renovação), a data mais cedo em que pode sair de forma legal e o dia-limite para entregar a comunicação por carta registada. Todas as regras vêm dos artigos 1096.º a 1098.º do Código Civil, na versão em vigor em 2026.

  1. 1
    Data de início e prazo inicial
    A partir do início e do prazo, vemos se está ainda no prazo inicial ou já numa renovação. Por lei, um contrato com prazo inferior a 3 anos renova-se por períodos de 3 anos.
  2. 2
    Escolha o que quer fazer
    Sair mais cedo (denúncia), não deixar renovar (oposição), ou ver o que o senhorio teria de fazer para não renovar. Cada opção tem prazos de aviso próprios.
  3. 3
    A regra de 1/3 e o pré-aviso
    Para sair antes do fim, tem de ter passado 1/3 do prazo em curso e avisar com 120 dias (prazo ≥ 1 ano) ou 60 dias (< 1 ano) de antecedência.
  4. 4
    Leia as datas e entregue a carta a tempo
    A ferramenta mostra a data mais cedo de saída e o dia-limite para a carta registada com aviso de receção chegar ao senhorio. Envie-a com margem.

Perguntas frequentes

O que é a "regra de 1/3" para sair de um contrato de arrendamento?
É a regra do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil. Num contrato com prazo certo, o inquilino só pode denunciá-lo (sair antes do fim) depois de ter passado um terço do prazo em curso — do prazo inicial ou da renovação em que está. Antes desse ponto não tem, em regra, direito de saída livre. Depois de 1/3, pode denunciar a todo o tempo, avisando com a antecedência mínima devida. Exemplo: num contrato de 3 anos, o 1/3 são os primeiros 12 meses; a partir daí pode sair, dando o pré-aviso.
O meu contrato diz "120 dias de aviso e só após 1/3 do prazo". Está certo?
Sim, é a lei a repetir-se no contrato. Depois de decorrido 1/3 do prazo, o inquilino que queira sair tem de avisar com, no mínimo, 120 dias de antecedência do fim pretendido se o prazo do contrato for igual ou superior a 1 ano, ou 60 dias se for inferior a 1 ano (art. 1098.º, n.º 3). A denúncia produz efeitos no fim de um mês do calendário. Estes são mínimos legais: o contrato pode prever prazos diferentes, mas não pode retirar-lhe o direito de sair após 1/3.
E se eu sair mais cedo, antes de 1/3 ou sem dar o aviso todo?
A saída não deixa de acontecer, mas paga. O n.º 6 do artigo 1098.º diz que o incumprimento da antecedência obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso em falta. Se sair sem direito ainda (antes de 1/3), arrisca-se a dever renda até ao momento em que a saída teria sido legal. Há exceções em que não paga: desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho, ou morte do inquilino ou de quem viva consigo em economia comum há mais de um ano. Fora disso, negoceie a saída por escrito com o senhorio.
Como bloqueio a renovação automática no fim do contrato?
Se não quer sair já mas também não quer que o contrato se renove, faz uma "oposição à renovação" (art. 1098.º, n.º 1). Tem de comunicar ao senhorio, por carta registada com aviso de receção, com antecedência mínima sobre o termo: 120 dias se o prazo for igual ou superior a 6 anos, 90 dias se for de 1 a 6 anos, 60 dias se for de 6 meses a 1 ano. Se deixar passar o prazo, o contrato renova-se e só poderá impedir a renovação seguinte. Atenção: por lei, um contrato com prazo inferior a 3 anos renova-se por 3 anos (art. 1096.º).
O senhorio pode obrigar-me a sair no fim do prazo?
Pode opor-se à renovação, mas com muito mais aviso e com um travão. O senhorio precisa de comunicar com 240 dias (prazo ≥ 6 anos), 120 dias (1 a 6 anos) ou 60 dias (6 meses a 1 ano) de antecedência (art. 1097.º). E há uma proteção importante: nos contratos habitacionais celebrados depois de fevereiro de 2019, a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos passados 3 anos da celebração — ou seja, tem direito a ficar pelo menos 3 anos (art. 1097.º, n.º 3), salvo se ele precisar da casa para habitação própria ou de filhos.
A caução ("depósito") tem de me ser devolvida quando saio?
Sim, se não houver rendas em dívida nem danos para além do desgaste normal. A caução é uma garantia, não um pagamento extra. Um ponto prático que gera muita confusão: se o contrato não estiver registado nas Finanças ou não houver recibos de renda, tem menos prova em caso de conflito — registe tudo e guarde recibos. Fotografe a casa à entrada e à saída. Veja a nossa ferramenta de caução e renda para os limites legais.
FONTES OFICIAIS
AVISO
Esta ferramenta é uma simulação informativa, não é aconselhamento jurídico. Faz contas com base nos artigos 1096.º a 1098.º do Código Civil e nos dados que introduzir; o seu contrato pode prever prazos de aviso ou de renovação diferentes (que prevalecem, dentro da lei), e regimes transitórios do NRAU e contratos anteriores a 1990 têm regras próprias que aqui não são modeladas. As regras podem ter mudado desde JULHO 2026. Confirme o seu caso com a DECO, um advogado ou solicitador antes de agir.