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HERRAMIENTAS/IMPUESTOS

Calculadora de Plusvalías (Mais-Valias)

Calculadora de Plusvalías · IRS

Estime el IRS sobre la mais-valia (ganancia patrimonial) de vender un inmueble o acciones, como residente en Portugal. Dos modos, con la regla del 50% de los inmuebles y la tasa del 28% de las acciones ya incorporadas. Todo en su navegador.

Por Elijah·ACTUALIZADO JULIO 2026·5 MIN·FUENTES OFICIALES
EN RESUMEN
Inmuebles (residentes)
Solo el 50% de la ganancia está sujeto a impuesto, a su tasa marginal de IRS
Acciones y valores mobiliarios
Ganancia gravada al 28% (tasa autónoma) o por englobamento
Base legal
CIRS art. 10, 43, 68 y 72
Año fiscal
Tramos de 2026 (Ley n.º 73-A/2025)
InmuebleAcciones
Gastos de compra y venta, obras de mejora (con factura).
La mitad de la ganancia se suma a sus demás ingresos; elija la tasa del tramo en que caiga (2026).
28% autónomaEnglobamento
ESTIMACIÓN-
IRS estimado
-
Mais-valia (ganancia)-
Base imponible-
Tasa aplicada-
Neto después de impuestos-
Introduzca los valores para ver la estimación.

Cómo funciona

La mais-valia es el beneficio: valor de venta menos valor de adquisición menos gastos. Lo que cambia es lo que ocurre después. En un inmueble de un residente, solo la mitad de ese beneficio está sujeta a impuesto, y esa mitad entra en el IRS a su tasa marginal. En las acciones, se grava el beneficio íntegro, normalmente al 28%. Esta herramienta hace ambos cálculos y le muestra la base imponible y el impuesto estimado.

  1. 1
    Elija el tipo de bien
    Inmueble (con la regla del 50%) o acciones y valores mobiliarios (ganancia al 100%).
  2. 2
    Introduzca los valores
    Valor de adquisición, valor de venta y gastos justificados con factura.
  3. 3
    Defina la tasa
    En el inmueble, elija su tasa marginal de IRS (tramos de 2026). En las acciones, se aplica el 28% por defecto, o elija englobamento.
  4. 4
    Lea la estimación
    Vea la ganancia, la base imponible y el impuesto estimado, actualizados con cada tecla.

Preguntas frecuentes

¿Por qué solo se tributa la mitad de la plusvalía del inmueble?
Es la regla del 50%. El artículo 43.º, n.º 2, del Código del IRS dice que, para los residentes, el saldo de las mais-valias con inmuebles «solo se considera en el 50% de su valor». El otro 50% queda excluido. Esa mitad tributable se suma al resto de sus rendimientos y se tributa al tipo marginal del IRS, no a un tipo fijo.
¿Y las acciones? ¿Pagan lo mismo que los inmuebles?
No. En las acciones y otros valores mobiliarios no hay regla del 50%: la ganancia cuenta al 100%. El tipo normal es el 28% (artículo 72.º), aplicado de forma autónoma. Puede optar por el englobamento (sumar la ganancia al resto de sus rendimientos y pagar al tipo marginal), lo que solo compensa si su tipo marginal es inferior al 28%. Atención: los títulos mantenidos menos de 365 días por contribuyentes con rentas elevadas deben incluirse obligatoriamente en el englobamento. Excepción: los valores mobiliarios cotizados mantenidos más de 2 años tienen una exclusión parcial de la ganancia (artículo 43.º, n.º 5): 10% entre 2 y 5 años, 20% entre 5 y 8 años, 30% a partir de 8 años; la calculadora asume por defecto el caso del 100%.
¿Puedo quedar exento si vendo mi casa?
Sí, si es su vivienda propia y permanente y reinvierte el valor de realización en otra vivienda propia y permanente. El artículo 10.º, n.º 5, permite la reinversión entre 24 meses antes y 36 meses después de la venta, declarando la intención en el IRS (declaración Modelo 3). Si reinvierte solo una parte, la exención es proporcional. Esta calculadora no modela la exención por reinversión: asume que la ganancia es tributable.
¿Qué gastos puedo deducir?
En el inmueble: gastos de compra y venta (IMT, Imposto do Selo o impuesto de timbre, registro, la escritura, comisión de intermediación, certificado energético) y obras de mejora realizadas en los 12 años anteriores, siempre con factura. En las acciones, gastos necesarios y justificados de compra y venta (p. ej., comisiones de corretaje). Sume todo en el campo «gastos».
¿Esta calculadora aplica el coeficiente de desvalorización de la moneda?
No. Para inmuebles (y valores mobiliarios mantenidos más de 24 meses), la ley permite actualizar el valor de adquisición mediante un coeficiente que la AT (Autoridade Tributária) publica cada año. Como ese coeficiente cambia anualmente y depende del año de compra, optamos por no fijarlo aquí: el resultado es una estimación sobre los valores que introduzca. Para el cálculo definitivo, use el simulador del Portal das Finanças.
FUENTES OFICIALES
AVISO
Estimación, no un cálculo oficial. No aplica el coeficiente de desvalorización de la moneda ni exenciones (reinversión en la HPP, personas mayores que reinviertan en productos de jubilación, etc.), y usa los tramos de IRS de 2026. El impuesto real depende de sus demás ingresos, de la composición del agregado familiar y de la situación concreta. No es asesoramiento fiscal: confirme con la Autoridade Tributária o con un contable.