Аренда или покупка
Rent vs Buy · чистая стоимость и точка окупаемости
Сравните полную стоимость аренды со стоимостью покупки жилья за те годы, что вы планируете там прожить. Я показываю чистую стоимость каждого варианта и с какого года покупка начинает окупаться, уже с учётом IMT и Imposto do Selo (гербовый сбор). Все допущения можно менять.
Автор: Elijah5 МИНКОРОТКО
Что сравнивается
Чистая стоимость аренды и покупки на вашем горизонте
Ключевой результат
Точка окупаемости (сколько лет должно пройти, чтобы покупка окупилась)
IMT включён
Оценка по таблицам 2026 года (материковая Португалия)
Допущения
Всё можно менять: Euribor, спред, рост стоимости, содержание
ЖИЛЬЁ И КРЕДИТ
Основное жильёДругое
АРЕНДА
ДОПУЩЕНИЯ
IMT/SELO: КОНТИНЕНТ · 2026
НА ВАШЕМ ГОРИЗОНТЕ
Заполните цифры…
Точка окупаемости-
Показать подробности
ПОКУПКА
Первый взнос (возвратный)-
Платежи за весь горизонт-
Ежемесячный платёж-
IMT-
Imposto do Selo (0,8%)-
Содержание-
− Погашенный капитал-
− Рост стоимости-
АРЕНДА
Аренда × месяцы-
Залог (внесён заранее)-
Как это работает
Покупка требует крупных расходов в начале (первый взнос, IMT, Imposto do Selo), которых нет при аренде, но со временем погашение долга и рост стоимости жилья это компенсируют. Этот инструмент ставит оба варианта на одну линейку: для указанного вами горизонта он считает чистую стоимость покупки (то, что вы платите, минус возвращённый капитал и рост стоимости) и аренды (арендная плата плюс внесённый заранее залог), и показывает, в каком году чаша весов склоняется. Он не предсказывает будущее: он делает ваши допущения явными.
- 1Заполните данные о жилье и кредитеЦена, первый взнос, срок кредита и ставка (Euribor + спред). Ежемесячный платёж рассчитывается по стандартной формуле амортизации: постоянные выплаты капитала и процентов.
- 2Задайте параметры арендыЕжемесячная аренда и залог. Аренда умножается на количество месяцев горизонта; залог учитывается как возвратный аванс.
- 3Выберите допущенияГоризонт в годах, ожидаемый ежегодный рост стоимости и ежегодные расходы на содержание жилья. Всё можно менять: именно эти цифры влияют на результат.
- 4Прочитайте вывод и точку окупаемостиЯ показываю чистую стоимость каждого варианта за весь горизонт и год, с которого покупка начинает окупаться. Подробную формулу можно посмотреть ниже.
Часто задаваемые вопросы
Что считается «чистой стоимостью» покупки?
Всё, что выходит из вашего кармана, минус то, что вы вернёте в конце. Я складываю выплаченные за ваш горизонт взносы, IMT, Imposto do Selo (0,8%) и ежегодное содержание; затем вычитаю уже погашенный капитал (он снова становится вашим) и оценочный прирост стоимости жилья. Первоначальный взнос не считается расходом: он превращается в собственный капитал с первого дня и возвращается при продаже, так же как залог за аренду. То, что остаётся, — это реальная стоимость покупки.
А стоимость аренды?
Аренда × количество месяцев на вашем горизонте, плюс залог, вносимый в начале. Залог обычно возвращается в конце договора, поэтому его можно рассматривать как возвратный аванс, а не как безвозвратный расход.
Что такое «точка безубыточности»?
Это число лет, после которого покупка становится дешевле аренды при ваших допущениях. В первые годы входные расходы (первоначальный взнос, IMT, Imposto do Selo) весят много, и аренда обычно выигрывает. Чем дольше вы остаётесь, тем больше погашение долга и прирост стоимости склоняют чашу весов в сторону покупки.
Гарантирован ли прирост стоимости жилья?
Нет. Годовой прирост стоимости — это оценка, которую выбираете вы: можно поставить 0%, если хотите быть консервативным, или отрицательное значение, если считаете, что цена упадёт. То же самое с Euribor: я оставляю её редактируемой, потому что она меняется на протяжении срока кредита. Никто не знает будущего; этот инструмент лишь делает явными ваши допущения.
Почему IMT здесь может отличаться от калькулятора IMT?
Здесь IMT оценивается по цене (предполагая, что цена ≥ VPT) и выбранной вами цели. Специализированный калькулятор IMT позволяет указать VPT отдельно и охватывает больше случаев (сельская земля, льготные режимы для молодёжи и т. д.). Для точной цифры используйте его: ссылка ниже.
Аренда и Euribor растут со временем: это учитывается в расчёте?
Платёж рассчитывается по Euribor + указанному вами спреду, зафиксированным на весь горизонт (это честное приближение, а не симуляция пересмотров ставки). Аренда также считается постоянной. Если вы ожидаете резкий рост, сделайте два расчёта (оптимистичный и пессимистичный) и сравните точки безубыточности.
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ИСТОЧНИКИ
- Banco de Portugal · Процентные ставки по жилищным кредитам ↗Как формируется ставка: Euribor (индекс) + спред по жилищному кредиту.
- Código do IMT · Статья 17 (ставки) | Portal das Finanças ↗Действующие ставки и вычеты IMT (2026, материковая Португалия).
- Portal das Finanças · Imposto do Selo ↗Imposto do Selo 0,8% на возмездное приобретение недвижимости (позиция 1.1).
ОГОВОРКА
Оценка, которая поможет вам подумать, а не финансовая рекомендация. Платёж рассчитан исходя из фиксированных Euribor + спред на весь горизонт и не учитывает пересмотр ставки, страховки, банковские комиссии и рост арендной платы. IMT оценивается по таблицам 2026 года для материковой Португалии исходя из цены (при условии цена ≥ VPT) и не охватывает Азорские острова, Мадейру и специальные режимы (например, льготу для молодёжи). Проверяйте цифры в Banco de Portugal, в Autoridade Tributária и у своего банка. Это не налоговая и не кредитная консультация.