howto.pt
ENPTESRU
ИНСТРУМЕНТЫ/ЖИЛЬЁ

Полная стоимость покупки дома

IMT + гербовый сбор + регистрация + нотариус — всё в одном месте

Дело не только в цене. Сложите IMT, Imposto do Selo (гербовый сбор), сбор Conservatória (регистрация недвижимости) и notário — и узнайте, прежде чем подписывать договор, сколько денег вам действительно нужно иметь на счёте, в евро и в процентах от цены.

Автор: Elijah·ОБНОВЛЕНО В ИЮЛЕ 2026·5 МИН·ОФИЦИАЛЬНЫЕ ИСТОЧНИКИ
КОРОТКО
Главная статья расходов
IMT: прогрессивный, платится один раз
Imposto do Selo при покупке
0,8% от суммы
Imposto do Selo по кредиту
0,6% (срок ≥ 5 лет)
Покупатели до 35 лет
Освобождены от IMT и IS до 330 539 €
Регистрация + нотариус
Несколько сотен евро
€
€
IMT и Imposto do Selo используют большую из величин — цену или VPT. Оставьте поле пустым, если цена выше.
Где вы действительно будете жить (Таблица I IMT).
Освобождает от IMT и гербового сбора при покупке до 330 539 €; от этой суммы до 660 982 € налогом облагается только превышение. Если из двух покупателей требованиям соответствует только один, льгота уменьшается вдвое — здесь предполагается, что соответствуют все.
€
≥ 5 лет → 0,6% (verba 17.1.3)
Registo predial (€)
€
Notário / solicitador (€)
€
Registo по умолчанию: 225 € только за сделку, 450 € с ипотекой (онлайн-сбор). Notário — это оценка. Введите вашу реальную смету.
РЕГИОН: МАТЕРИК (CONTINENTE) · 2026
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ СВЕРХ ЦЕНЫ
-
IMT--
Imposto do Selo (покупка)0,8%-
Imposto do Selo (кредит)0,6%-
Registo predial (реестр недвижимости)сбор IRN-
Notário / solicitadorоценка-
Цена + расходы-
Подробнее об IMT →Подробнее об Imposto do Selo →

Как это работает

При покупке дома в Португалии цена — это только начало. Сверху добавляются IMT, Imposto do Selo (при покупке и, если применимо, по кредиту), сбор registo в Conservatória и расходы на notário или solicitador. Этот калькулятор объединяет всё в одну сумму, используя официальные налоговые таблицы 2026 года для континентальной Португалии. IMT и Imposto do Selo установлены законом; registo и notário — это редактируемые оценки. Скорректируйте их под свою реальную смету.

  1. 1
    IMT: муниципальный налог на передачу имущества
    Тяжеловес среди расходов. Он прогрессивный, по ступеням, и начисляется на большую из величин — цену или VPT. Для основного жилья первая часть (до 106 346 €) освобождена от налога; для второго жилья налог платится с первого евро. Здесь использованы те же официальные таблицы 2026 года, что и в Калькуляторе IMT.
  2. 2
    IMT Jovem: льгота для лиц до 35 лет
    Покупатели не старше 35 лет, приобретающие своё первое постоянное основное жильё, освобождаются от IMT и гербового сбора при покупке до 330 539 € (значение на 2026 год, DL n.º 48-A/2024). Между этой суммой и 660 982 € налог платится только с превышения (8% IMT + 0,8% гербового сбора); выше этого порога льготы нет. Включите опцию в калькуляторе, чтобы применить этот режим.
  3. 3
    Imposto do Selo: покупка и кредит
    Это 0,8% от суммы покупки (verba 1.1), всегда. Если есть кредит, добавляется гербовый сбор с финансируемой суммы: 0,6% при сроке от 5 лет, 0,5% при сроке от 1 до 5 лет. Ипотечный кредит почти всегда попадает в категорию 0,6%.
  4. 4
    Registo predial (реестр недвижимости)
    Регистрация сделки в Conservatória стоит 225 € онлайн (фиксированный сбор). Если есть кредит, сделка и ипотека регистрируются вместе, и сбор увеличивается до 450 € онлайн, поэтому значение по умолчанию зависит от выбора кредита. Поле остаётся редактируемым: дополнительные действия (несколько объектов недвижимости) увеличивают сумму ещё больше.
  5. 5
    Notário / solicitador
    Escritura (нотариальный акт) или услуга «Casa Pronta», плюс гонорар того, кто ведёт сделку. Сильно варьируется в зависимости от специалиста, поэтому это редактируемое поле с ориентировочной оценкой для старта. Всегда запрашивайте смету.

Примеры: сколько это стоит на практике

Основное постоянное жильё в континентальной Португалии в 2026 году, с кредитом 80% на 30 лет, 450 € за регистрацию и 250 € за нотариуса. Рассчитано по тем же официальным таблицам, что и в калькуляторе, округлено до евро.

ЦЕНАIMTIS ПОКУПКАIS КРЕДИТРЕГ. + НОТАРИУСИТОГО
200 000 €3 542 €1 600 €960 €700 €6 802 € (3,4%)
300 000 €10 542 €2 400 €1 440 €700 €15 082 € (5,0%)
350 000 €14 237 €2 800 €1 680 €700 €19 417 € (5,5%)
500 000 €26 237 €4 000 €2 400 €700 €33 337 € (6,7%)

С льготой IMT Jovem (все покупатели не старше 35 лет, первое основное жильё) пример на 300 000 € снижается с 15 082 € до 2 140 € расходов (0,7% цены): остаются только гербовый сбор по кредиту, регистрация и нотариус.

Часто задаваемые вопросы

Сколько нужно отложить сверх цены дома?
Сильно зависит от цели покупки и цены. Для основного жилья дешевле 106 346 €, дополнительные расходы — это почти только Imposto do Selo (0,8%), Conservatória и notário: может остаться в пределах нескольких процентов. Выше этой суммы или для второго жилья IMT резко возрастает, и общие расходы обычно составляют от 4% до 8% цены. Этот калькулятор показывает точный процент для вашего случая.
База — это цена или VPT?
IMT и Imposto do Selo при покупке начисляются на большую из двух величин: цену по escritura (нотариальному акту) или Valor Patrimonial Tributário (VPT, налоговую стоимость) по caderneta predial. В большинстве сделок цена выше, но если VPT больше, учитывается именно она. Поэтому есть отдельное поле для VPT; оставьте его пустым, если оно меньше цены.
Точны ли суммы регистрации и нотариуса?
Сбор Conservatória фиксированный и надёжный: 225 € только за регистрацию сделки, 450 €, если регистрируется ещё и ипотека (онлайн-сборы RERN). Сумма за notário/solicitador — это оценка: гонорары зависят от специалиста и сделки, а услуга «Casa Pronta» имеет собственные расходы. Оба поля редактируемые: введите реальные суммы из вашей сметы для точного итога.
Это включает комиссию агентства недвижимости или оценку банка?
Нет. Комиссию агентства недвижимости обычно платит продавец, а не покупатель. Оценка недвижимости, комиссия за оформление кредита и страховка — это расходы банка, которые зависят от конкретного учреждения. Я их не учитывал, чтобы оценка не раздувалась цифрами, которые сильно различаются от банка к банку. Этот инструмент охватывает налоговые расходы и расходы на регистрацию сделки.
Кто имеет право на льготу для молодых покупателей (IMT Jovem)?
Любой человек не старше 35 лет на дату оформления escritura, не считающийся иждивенцем по IRS, покупающий своё первое постоянное основное жильё и не владевший жилой недвижимостью в предыдущие 3 года. Льгота покрывает IMT и Imposto do Selo при покупке до 330 539 € (2026 год); между этой суммой и 660 982 € налог платится только с превышения, а выше этого порога льготы нет. Если в паре требованиям соответствует только один партнёр, льгота предоставляется в половинном размере (калькулятор предполагает, что требованиям соответствуют все покупатели). Жильё должно оставаться основным местом проживания в последующие годы, иначе налог будет взыскан обратно.
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ИСТОЧНИКИ
ОГОВОРКА
Оценка для налогового 2026 года (континентальная Португалия), с использованием официальных таблиц IMT (Código do IMT, статья 17) и Imposto do Selo (verbas 1.1 и 17.1). Registo (225 € без кредита, 450 € с ипотекой) и notário — это редактируемые приблизительные значения. IMT Jovem (DL n.º 48-A/2024) применяется только при включённой опции и предполагает, что требованиям соответствуют все покупатели; если в паре соответствует только один, льгота уменьшается вдвое. Не охватывает Азорские острова и Мадейру, комиссию агентства недвижимости, оценку или комиссии банка, страховки, а также другие специальные режимы (городская реабилитация, нерезиденты). Итоговые суммы определяются Autoridade Tributária, Conservatória и банком. Это не налоговая консультация.