Покупка жилья в Португалии

Я купил свой дом здесь после нескольких лет аренды, и больше всего меня удивил не поиск жилья, а порядок действий. Есть естественная последовательность: оформить налоговый номер и открыть банковский счёт, обеспечить финансирование, подписать предварительный договор (contrato-promessa) с задатком, провести due diligence по документам и только в конце — escritura. У каждого шага своя стоимость. Я разберу их все.

Приведённые цифры относятся к 2026 году и подтверждены официальными источниками в конце статьи. Всё это меняется с каждым государственным бюджетом, поэтому воспринимайте цифры как отправную точку, а не как истину в последней инстанции.

Прежде всего: NIF и банковский счёт

В Португалии ничего не купить без NIF (налогового идентификационного номера). Его спрашивают при подписании escritura, при оформлении кредита, да и вообще везде. Если у вас его ещё нет, займитесь им в первую очередь. У нас есть отдельный гид именно об этом. Затем откройте португальский банковский счёт: он понадобится для платежей, а если будете брать кредит, именно через него банк будет вести весь процесс.

Финансирование и предварительное одобрение

Если будете платить сразу всю сумму, переходите сразу к CPCV. Если планируете брать ипотечный кредит, начните с предварительного одобрения, прежде чем делать предложения. Банк анализирует ваши доходы и даёт ориентировочную сумму: так вы знаете, сколько можете предложить, не оставшись без денег.

В кредите главную роль играют две цифры. Первая — сколько даёт банк: как правило, до 90% от меньшей суммы между ценой покупки и оценкой, которую заказывает сам банк. Оставшиеся 10% (плюс налоги и расходы) — из вашего кармана. Вторая — процентная ставка. Большинство кредитов привязано к Euribor плюс спред банка; есть также фиксированная и смешанная ставка. Спред можно обсуждать, и он сильно варьируется в зависимости от банка, вашего профиля и продуктов, которые вы примете (страховки, перевод зарплаты в этот банк).

Вам до 35 лет? Можно финансировать до 100%

До 31 декабря 2026 года государство выступает поручителем на сумму до 15% цены, что позволяет банкам финансировать до 100% первого собственного постоянного жилья для тех, кому от 18 до 35 лет (Decreto-Lei 44/2024). Главные условия: цена покупки до 450 000 €, доход до 8-й ступени IRS, отсутствие другого жилья и ни разу не использованная гарантия. Не все банки подключились с одинаковым энтузиазмом, поэтому спрашивайте напрямую. И это суммируется с молодёжным освобождением от IMT и Imposto do Selo, о котором ниже, в расходах.

Ипотека для нерезидентов

Если вы живёте за границей, банки дают меньше: как правило, 60–70% от меньшего из двух значений, цены и оценки, иногда чуть больше для резидентов ЕС с доходом в евро, на срок до 30 лет. На практике рассчитывайте на 30–40% собственного капитала с учётом налогов и расходов. В остальном процесс тот же: NIF, счёт в Португалии, плюс документы о доходах из страны проживания (налоговые декларации, справки о зарплате, банковские выписки). У ряда банков есть отдельные линии для нерезидентов, а спред обычно чуть выше. Проверьте платёж в симуляторе ипотеки, прежде чем определяться с ценовым диапазоном.

CPCV и задаток

После принятия предложения подписывается CPCV — предварительный договор купли-продажи. Это документ, который связывает обе стороны сделкой, пока оформляются кредит и документы. В CPCV прописываются цена, срок до escritura, что входит в сделку и, главное, задаток.

Задаток обычно составляет 10% от цены и выплачивается при подписании CPCV. Это не мелочь: это гарантия сделки. Статья 442 Гражданского кодекса чётко определяет правила.

1. 1
   Покупатель отказывается от сделки
   Если отказ от сделки произошёл по вине покупателя, он теряет уплаченный задаток. Продавец оставляет его себе.
2. 2
   Продавец отказывается от сделки
   Продавец возвращает задаток в двойном размере. Это называется sinal em dobro.
3. 3
   Принудить к продаже вместо этого
   Добросовестная сторона может, вместо того чтобы оставить деньги себе, потребовать в суде исполнения в натуре (execução específica) и заставить сделку состояться.

Due diligence: документы

Это не самая эффектная часть, зато она избавляет от кошмаров. Перед тем как двигаться дальше, я бы проверил (или попросил юриста проверить) четыре документа:

• Caderneta predial (налоговый реестр объекта): регистрация недвижимости в Finanças. Указывает, кто является владельцем для налоговых целей, описание объекта и налоговую кадастровую стоимость (VPT).
• Certidão permanente de registo predial (постоянная выписка из земельного реестра): кто на самом деле является собственником и какие обременения существуют — ипотеки, аресты, узуфрукты. Именно здесь выясняется, есть ли у дома неоплаченные долги.
• Licença de utilização (разрешение на использование недвижимости, выдаётся муниципалитетом): подтверждает, что объект можно использовать для проживания. Без него — серьёзные проблемы.
• Энергетический сертификат: обязателен при продаже; показывает класс энергоэффективности. Его отсутствие уже само по себе тревожный сигнал.

Если что-то в этих документах не сходится (площади не совпадают, незаконные постройки, обременение, о котором никто не упомянул), лучше узнать об этом до внесения задатка, чем после.

Escritura (нотариальный акт)

Escritura (официальный акт купли-продажи) — последний шаг: именно здесь право собственности переходит на ваше имя. Её можно оформить в нотариальной конторе, в отделении Casa Pronta (служба регистров, объединяющая escritura и регистрацию в одном действии) или через юристов с полномочиями на удостоверение сделки. Если оформляется кредит, банк обычно сам назначает дату и организует всё.

1. 1
   Сначала оплатить налоги
   IMT и Imposto do Selo (гербовый сбор) уплачиваются до подписания escritura. Подтверждение оплаты нужно принести на само подписание.
2. 2
   Подписать escritura
   Подписывают обе стороны (и банк, если есть ипотека). Выплачивается оставшаяся часть цены.
3. 3
   Зарегистрировать приобретение
   Приобретение (и ипотека) регистрируются на ваше имя. В Casa Pronta это делается в рамках того же действия.

Удалённая покупка

На самом деле ни один из шагов не требует находиться в Португалии. NIF можно запросить через представителя, некоторые банки открывают счёт удалённо, а CPCV и escritura могут подписать от вашего имени. Всё это работает благодаря доверенности (procuração), которую обычно выдают адвокату, ведущему покупку.

Оформить её можно тремя способами: в португальском консульстве в стране проживания; у местного нотариуса, добавив гаагский апостиль и заверенный перевод на португальский; или в цифровом виде, если у вас есть португальские средства цифровой идентификации. В любом случае делайте доверенность с конкретными полномочиями (запросить NIF, открыть счёт, подписать CPCV и escritura), а не генеральную.

С 2022 года есть и полностью онлайн-путь: escritura и процедуры Casa Pronta можно провести по видеосвязи на платформе Atendimento à Distância Министерства юстиции. Загвоздка: нужен Cartão de Cidadão или Chave Móvel Digital с активной цифровой подписью, поэтому этот путь подходит в основном гражданам и резидентам. Иностранцы без португальской цифровой идентификации идут по пути доверенности, и он отлично работает.

Практическое замечание о деньгах: платежи идут с вашего португальского счёта, и банк спросит, откуда пришли средства, особенно если они поступают из-за пределов ЕС. Держите документальный след (продажа другой недвижимости, накопления, зарплата) и закладывайте дни, а не часы, на международные переводы. Решите это с запасом до даты escritura.

Расходы: кто что платит

Основную часть расходов по сделке несёт покупатель. Комиссия риелтора, наоборот, обычно ложится на продавца. Вот что придётся заплатить вам:

IMT, главный расход

IMT (муниципальный налог на возмездную передачу недвижимости) — самый крупный и наиболее изменчивый расход. Он начисляется на большую из двух величин — цену или VPT — по прогрессивным ступеням (escalões). Для основного и постоянного жилья на континентальной территории в 2026 году IMT не взимается до 106 346 €; выше этой суммы применяются предельные ставки 2%, 5%, 7% и 8% до 660 982 €, а на самых высоких значениях действуют единые ставки 6% и 7,5%. В расчёте используется вычитаемая часть, поэтому точнее всего узнать сумму можно с помощью калькулятора.

Есть важная льгота: те, кому не больше 35 лет и кто покупает первое основное и постоянное жильё, получают полное освобождение от IMT и Imposto do Selo до 330 539 € (значение 2026 года) и частичное освобождение в диапазоне от 330 539 € до 660 982 €. Выше этой суммы льгота не действует. Освобождение оформляется в Autoridade Tributária: онлайн, в отделении Finanças или через службы, которые занимаются escritura.

Imposto do Selo

Уплачиваются два Selo: 0,8% от цены покупки и, если оформляется кредит, 0,6% от суммы кредита, когда срок составляет пять лет и более (0,5%, если срок меньше пяти лет). При покупке дома с ипотекой обе суммы складываются.

Регистрация и escritura

Есть два способа. Через Predial Online регистрация за одно действие обходится примерно в 225 € (приобретение и ипотека считаются отдельными действиями). Через Casa Pronta, где escritura и регистрация объединены в одном отделении, одно действие стоит 375 €, а процесс с несколькими действиями — обычный случай покупки с кредитом (приобретение + ипотека) — стоит 700 € в сумме. Уведомление о преимущественном праве стоит 15 €. К этому добавляются небольшие сборы (копии договора, удостоверения). Если оформление идёт через нотариальную контору, гонорар нотариуса оплачивается отдельно. Молодые покупатели с освобождением от IMT (≤35 лет, первое жильё) освобождены от этих регистрационных сборов.

Пример с круглыми числами

Возьмём дом за 250 000 € на континенте, собственное постоянное жильё, с кредитом на 90% (225 000 €). IMT: 7 042 €. Imposto do Selo с покупки: 2 000 €. Imposto do Selo с кредита: 1 350 €. Casa Pronta с ипотекой: 700 €. Комиссии банка: около 700 €. Выходит почти 11 800 € налогов и сборов сверх первоначального взноса 25 000 €: около 37 000 € до получения ключей, плюс примерно 1% + НДС, если нанять адвоката. А теперь тот же дом покупает человек до 35 лет: освобождение стирает 7 042 € IMT, 2 000 € гербового сбора с покупки и регистрационные пошлины, а с госгарантией сам взнос может упасть до нуля.

Чтобы сложить всё это применительно к конкретной сумме покупки (IMT, оба Selo и регистрацию), воспользуйтесь калькулятором расходов. Это честный способ узнать, ещё до подписания CPCV, сколько дом обойдётся вам на самом деле.

После покупки: расходы, которые остаются

Расходы на покупку заканчиваются на escritura; эти нет. Главный — IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, платится каждый год): 0,3–0,45% от VPT по ставке, которую устанавливает каждый муниципалитет. Ставку своего муниципалитета смотрите в таблице муниципальных налогов, а конкретную сумму в калькуляторе IMI. Полезное освобождение: 3 года без IMI, если VPT до 125 000 €, а валовой доход семьи до 153 300 €, максимум дважды на семью.

К этому добавляются: AIMI, если сумма VPT жилой недвижимости превышает 600 000 € на владельца, condomínio (плата за содержание дома) в многоквартирном доме и две страховки, сопровождающие кредит (жизни и имущества). Пересматривайте эти страховки раз в год-два: менять страховщика разрешено, и это часто окупается.