Comprar Casa en Portugal

Compré mi casa aquí después de alquilar unos años, y lo que más me sorprendió no fue encontrar el inmueble, sino el orden de los pasos. Hay una secuencia natural: tramitar el número fiscal y el banco, asegurar la financiación, firmar el contrato-promesa con la señal, hacer la due diligence de los papeles y, solo al final, la escritura. Cada paso tiene su coste. Los voy a repasar todos.

Las cifras que cito son de 2026 y están confirmadas en las fuentes oficiales al final del artículo. Todo esto cambia con cada Presupuesto del Estado, así que trate las cifras como un punto de partida, no como un dogma.

Antes de todo: NIF y cuenta bancaria

En Portugal no se compra nada sin NIF (número de identificación fiscal). Lo piden en la escritura, en el préstamo, en todo. Si todavía no lo tiene, ocúpese de él primero. Tenemos una guía dedicada a esto. A continuación, abra una cuenta bancaria portuguesa: la necesitará para los pagos, y si va a pedir un préstamo, es por ahí por donde el banco tramita el proceso.

Financiación y preaprobación

Si va a pagar al contado, pase directamente al CPCV. Si va a pedir un crédito hipotecario, empiece por la preaprobación antes de hacer ofertas. El banco analiza sus ingresos y le da un valor orientativo: así sabe cuánto puede ofrecer sin quedarse colgado.

Dos cifras mandan en el crédito. La primera es cuánto presta el banco: por norma hasta el 90% del valor más bajo entre el precio de compra y la tasación que el propio banco encarga. El 10% restante (más impuestos y costes) sale de su bolsillo. La segunda es el tipo de interés. La mayoría de los créditos está indexada al Euríbor más un diferencial del banco; también hay tipo fijo y mixto. El diferencial es negociable y varía mucho según el banco, su perfil y los productos que acepte (seguros, domiciliación de la nómina).

El CPCV y la señal

Aceptada la oferta, se firma el CPCV, contrato-promesa de compraventa. Es el documento que vincula a las dos partes al negocio mientras se tramitan el crédito y los papeles. En el CPCV se define el precio, el plazo hasta la escritura, lo que está incluido y, sobre todo, la señal.

La señal es normalmente el 10% del precio y se paga al firmar el CPCV. No es un detalle: es la garantía del negocio. El artículo 442.º del Código Civil define las reglas con claridad.

1. 1
   El comprador se echa atrás
   Si la renuncia le es imputable, pierde la señal que entregó. El vendedor se la queda.
2. 2
   El vendedor se echa atrás
   El vendedor devuelve la señal por el doble de su valor. Es lo que se llama sinal em dobro.
3. 3
   Forzar la venta como alternativa
   La parte cumplidora puede, en lugar de quedarse con el dinero, solicitar la ejecución específica (execução específica) en los tribunales y obligar a que el negocio se concrete.

Due diligence: los papeles

Esta es la parte sin glamour que evita las pesadillas. Antes de avanzar, yo confirmaría (o le pediría a un abogado que lo confirmara) cuatro documentos:

• Caderneta predial: el registro fiscal del inmueble en Finanças. Indica quién es el titular a efectos fiscales, la descripción y el valor patrimonial tributario (VPT).
• Certidão permanente de registo predial: quién es realmente el propietario y qué cargas existen: hipotecas, embargos, usufructos. Aquí es donde se descubre si la casa tiene deudas pendientes.
• Licença de utilização (licencia de uso, del ayuntamiento): confirma que el inmueble puede usarse como vivienda. Sin ella, problemas serios.
• Certificado energético: obligatorio para vender; muestra la clase energética. Su ausencia es, por sí sola, una señal de alarma.

Si alguno de estos documentos no cuadra (superficies que no coinciden, obras no legalizadas, una carga que nadie mencionó), es mejor saberlo antes de la señal que después.

La escritura

La escritura (la compraventa formal) es el último paso: es donde la propiedad pasa a su nombre. Puede hacerse en una notaría, en una oficina Casa Pronta (servicio de los registros que junta escritura y registros en un único acto) o a través de abogados con poderes de autenticación. Cuando hay crédito, el banco suele fijar la fecha y organizarlo todo.

1. 1
   Pagar los impuestos primero
   El IMT y el Imposto do Selo (impuesto de actos jurídicos documentados) se pagan antes de la escritura. Se lleva el justificante al acto.
2. 2
   Firmar la escritura
   Firman las dos partes (y el banco, si hay crédito). Se paga el resto del precio.
3. 3
   Registrar la adquisición
   La adquisición (y la hipoteca) quedan registradas a su nombre. En Casa Pronta esto se hace en el mismo acto.

Los costes: quién paga qué

Quien soporta el grueso de los costes de transacción es el comprador. La comisión del intermediario, esa, suele correr por cuenta del vendedor. Esto es lo que sale de su lado:

IMT, el grande

El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) es el mayor gasto y el que más varía. Se aplica sobre el valor más alto entre el precio y el VPT, por escalões (tramos) progresivos. Para vivienda habitual y permanente en el continente, en 2026, no hay IMT hasta 106 346 €; por encima se aplican tipos marginales del 2%, 5%, 7% y 8% hasta 660 982 €, con tipos únicos del 6% y 7,5% en los valores más altos. El cálculo usa una parte a deducir, así que la mejor forma de saber el valor exacto es con un simulador.

Hay un beneficio importante: quien tiene hasta 35 años y compra su primera vivienda habitual y permanente tiene exención total de IMT y de Imposto do Selo hasta 330 539 € (valor de 2026) y exención parcial entre 330 539 € y 660 982 €. Por encima de eso, no hay beneficio. La exención se solicita a la Autoridade Tributária: online, en una oficina de Finanças o a través de los servicios que gestionan la escritura.

Imposto do Selo

Se pagan dos Selos: 0,8% sobre el precio de compra y, si hay crédito, 0,6% sobre el importe financiado cuando el plazo es igual o superior a cinco años (0,5% si es inferior a cinco años). En una casa con hipoteca, los dos se suman.

Registros y escritura

Hay dos canales. Por Predial Online, el registro por acto ronda los 225 € (adquisición e hipoteca cuentan como actos separados). Por Casa Pronta, que junta escritura y registros en una sola oficina, un acto cuesta 375 € y un trámite con más de un acto, el caso normal de compra con crédito (adquisición + hipoteca), cuesta 700 € en total. El anuncio del derecho de preferencia cuesta 15 €. A esto se suman pequeñas tasas (copias del contrato, autenticaciones). Si es por notaría, los honorarios del notario van aparte. Los compradores jóvenes con exención de IMT (≤35 años, primera vivienda) están exentos de estos emolumentos de registro.

Para sumar todo esto a su valor concreto (IMT, los dos Selos y los registros), use la calculadora de costes. Es la forma honesta de saber, antes de firmar el CPCV, cuánto le va a costar la casa de verdad.