Comprar Casa en Portugal

Compré mi casa aquí después de alquilar unos años, y lo que más me sorprendió no fue encontrar el inmueble, sino el orden de los pasos. Hay una secuencia natural: tramitar el número fiscal y el banco, asegurar la financiación, firmar el contrato-promesa con la señal, hacer la due diligence de los papeles y, solo al final, la escritura. Cada paso tiene su coste. Los voy a repasar todos.

Las cifras que cito son de 2026 y están confirmadas en las fuentes oficiales al final del artículo. Todo esto cambia con cada Presupuesto del Estado, así que trate las cifras como un punto de partida, no como un dogma.

Antes de todo: NIF y cuenta bancaria

En Portugal no se compra nada sin NIF (número de identificación fiscal). Lo piden en la escritura, en el préstamo, en todo. Si todavía no lo tiene, ocúpese de él primero. Tenemos una guía dedicada a esto. A continuación, abra una cuenta bancaria portuguesa: la necesitará para los pagos, y si va a pedir un préstamo, es por ahí por donde el banco tramita el proceso.

Financiación y preaprobación

Si va a pagar al contado, pase directamente al CPCV. Si va a pedir un crédito hipotecario, empiece por la preaprobación antes de hacer ofertas. El banco analiza sus ingresos y le da un valor orientativo: así sabe cuánto puede ofrecer sin quedarse colgado.

Dos cifras mandan en el crédito. La primera es cuánto presta el banco: por norma hasta el 90% del valor más bajo entre el precio de compra y la tasación que el propio banco encarga. El 10% restante (más impuestos y costes) sale de su bolsillo. La segunda es el tipo de interés. La mayoría de los créditos está indexada al Euríbor más un diferencial del banco; también hay tipo fijo y mixto. El diferencial es negociable y varía mucho según el banco, su perfil y los productos que acepte (seguros, domiciliación de la nómina).

¿Tiene hasta 35 años? Puede financiar hasta el 100%

Hasta el 31 de diciembre de 2026, el Estado actúa como avalista de hasta el 15% del precio, lo que permite a los bancos financiar hasta el 100% de la primera vivienda habitual y permanente a quien tiene entre 18 y 35 años (Decreto-Lei n.º 44/2024). Las condiciones principales: precio de compra de hasta 450 000 €, ingresos hasta el 8.º tramo del IRS, no tener otra vivienda y no haber usado nunca la garantía. No todos los bancos se sumaron con el mismo apetito, así que pregunte directamente. Y se acumula con la exención de IMT y de Imposto do Selo joven, más abajo, en los costes.

Crédito para no residentes

Si vive en el extranjero, los bancos prestan menos: por norma del 60% al 70% del valor más bajo entre precio y tasación, a veces algo más para residentes en la UE que cobran en euros, con plazos de hasta 30 años. En la práctica, cuente con un 30% a 40% de capital propio sumando impuestos y gastos. Por lo demás, el proceso es el mismo: NIF, cuenta en Portugal, más documentos de ingresos del país donde vive (declaraciones de impuestos, nóminas, extractos bancarios). Varios bancos tienen líneas propias para no residentes, y el spread tiende a ser algo más alto. Pruebe la cuota en el simulador de crédito hipotecario antes de comprometerse con un rango de precio.

El CPCV y la señal

Aceptada la oferta, se firma el CPCV, contrato-promesa de compraventa. Es el documento que vincula a las dos partes al negocio mientras se tramitan el crédito y los papeles. En el CPCV se define el precio, el plazo hasta la escritura, lo que está incluido y, sobre todo, la señal.

La señal es normalmente el 10% del precio y se paga al firmar el CPCV. No es un detalle: es la garantía del negocio. El artículo 442.º del Código Civil define las reglas con claridad.

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   El comprador se echa atrás
   Si la renuncia le es imputable, pierde la señal que entregó. El vendedor se la queda.
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   El vendedor se echa atrás
   El vendedor devuelve la señal por el doble de su valor. Es lo que se llama sinal em dobro.
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   Forzar la venta como alternativa
   La parte cumplidora puede, en lugar de quedarse con el dinero, solicitar la ejecución específica (execução específica) en los tribunales y obligar a que el negocio se concrete.

Due diligence: los papeles

Esta es la parte sin glamour que evita las pesadillas. Antes de avanzar, yo confirmaría (o le pediría a un abogado que lo confirmara) cuatro documentos:

• Caderneta predial: el registro fiscal del inmueble en Finanças. Indica quién es el titular a efectos fiscales, la descripción y el valor patrimonial tributario (VPT).
• Certidão permanente de registo predial: quién es realmente el propietario y qué cargas existen: hipotecas, embargos, usufructos. Aquí es donde se descubre si la casa tiene deudas pendientes.
• Licença de utilização (licencia de uso, del ayuntamiento): confirma que el inmueble puede usarse como vivienda. Sin ella, problemas serios.
• Certificado energético: obligatorio para vender; muestra la clase energética. Su ausencia es, por sí sola, una señal de alarma.

Si alguno de estos documentos no cuadra (superficies que no coinciden, obras no legalizadas, una carga que nadie mencionó), es mejor saberlo antes de la señal que después.

La escritura

La escritura (la compraventa formal) es el último paso: es donde la propiedad pasa a su nombre. Puede hacerse en una notaría, en una oficina Casa Pronta (servicio de los registros que junta escritura y registros en un único acto) o a través de abogados con poderes de autenticación. Cuando hay crédito, el banco suele fijar la fecha y organizarlo todo.

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   Pagar los impuestos primero
   El IMT y el Imposto do Selo (impuesto de actos jurídicos documentados) se pagan antes de la escritura. Se lleva el justificante al acto.
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   Firmar la escritura
   Firman las dos partes (y el banco, si hay crédito). Se paga el resto del precio.
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   Registrar la adquisición
   La adquisición (y la hipoteca) quedan registradas a su nombre. En Casa Pronta esto se hace en el mismo acto.

Comprar a distancia

En realidad, ninguno de los pasos exige estar en Portugal. El NIF puede solicitarse a través de un representante, hay bancos que abren cuenta a distancia y tanto el CPCV como la escritura pueden firmarse en su nombre. Lo que lo hace todo funcionar es un poder notarial (procuração), normalmente otorgado al abogado que lleva la compra.

Hay tres formas de otorgarlo: en un consulado portugués del país donde vive; ante un notario local, añadiendo apostilla de La Haya y traducción certificada al portugués; o digitalmente, si dispone de medios de identificación digital portugueses. Sea cual sea la vía, haga un poder con facultades específicas (pedir el NIF, abrir cuenta, firmar el CPCV y la escritura), no con facultades generales.

Desde 2022 existe también una vía totalmente online: las escrituras y los procesos Casa Pronta pueden hacerse por videoconferencia, en la Plataforma de Atendimento à Distância de la Justicia. El pero: exige Cartão de Cidadão o Chave Móvel Digital con la firma digital activa, por lo que sirve sobre todo a ciudadanos y residentes. Los extranjeros sin identificación digital portuguesa acaban en la vía del poder notarial, y funciona perfectamente.

Una nota práctica sobre el dinero: los pagos salen de su cuenta portuguesa, y el banco preguntará de dónde vinieron los fondos, sobre todo cuando llegan de fuera de la UE. Tenga el rastro documentado (venta de otro inmueble, ahorros, salario) y cuente con días, no horas, para que lleguen las transferencias internacionales. Resuélvalo con margen antes de la fecha de la escritura.

Los costes: quién paga qué

Quien soporta el grueso de los costes de transacción es el comprador. La comisión del intermediario, esa, suele correr por cuenta del vendedor. Esto es lo que sale de su lado:

IMT, el grande

El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) es el mayor gasto y el que más varía. Se aplica sobre el valor más alto entre el precio y el VPT, por escalões (tramos) progresivos. Para vivienda habitual y permanente en el continente, en 2026, no hay IMT hasta 106 346 €; por encima se aplican tipos marginales del 2%, 5%, 7% y 8% hasta 660 982 €, con tipos únicos del 6% y 7,5% en los valores más altos. El cálculo usa una parte a deducir, así que la mejor forma de saber el valor exacto es con un simulador.

Hay un beneficio importante: quien tiene hasta 35 años y compra su primera vivienda habitual y permanente tiene exención total de IMT y de Imposto do Selo hasta 330 539 € (valor de 2026) y exención parcial entre 330 539 € y 660 982 €. Por encima de eso, no hay beneficio. La exención se solicita a la Autoridade Tributária: online, en una oficina de Finanças o a través de los servicios que gestionan la escritura.

Imposto do Selo

Se pagan dos Selos: 0,8% sobre el precio de compra y, si hay crédito, 0,6% sobre el importe financiado cuando el plazo es igual o superior a cinco años (0,5% si es inferior a cinco años). En una casa con hipoteca, los dos se suman.

Registros y escritura

Hay dos canales. Por Predial Online, el registro por acto ronda los 225 € (adquisición e hipoteca cuentan como actos separados). Por Casa Pronta, que junta escritura y registros en una sola oficina, un acto cuesta 375 € y un trámite con más de un acto, el caso normal de compra con crédito (adquisición + hipoteca), cuesta 700 € en total. El anuncio del derecho de preferencia cuesta 15 €. A esto se suman pequeñas tasas (copias del contrato, autenticaciones). Si es por notaría, los honorarios del notario van aparte. Los compradores jóvenes con exención de IMT (≤35 años, primera vivienda) están exentos de estos emolumentos de registro.

Un ejemplo con números redondos

Una casa de 250 000 € en el continente, vivienda habitual y permanente, con crédito del 90% (225 000 €). IMT: 7 042 €. Imposto do Selo de la compra: 2 000 €. Imposto do Selo del crédito: 1 350 €. Casa Pronta con hipoteca: 700 €. Comisiones del banco: unos 700 €. Da cerca de 11 800 € de impuestos y gastos además de la entrada de 25 000 €: unos 37 000 € por adelantado antes de las llaves, más cerca de un 1% + IVA si contrata abogado. Ahora la misma casa comprada por alguien de hasta 35 años: la exención borra los 7 042 € de IMT, los 2 000 € del Selo de la compra y las tasas de registro, y con la garantía pública la propia entrada puede caer a cero.

Para sumar todo esto a su valor concreto (IMT, los dos Selos y los registros), use la calculadora de costes. Es la forma honesta de saber, antes de firmar el CPCV, cuánto le va a costar la casa de verdad.

Después de la compra: los costes que se quedan

Los costes de compra terminan en la escritura; estos no. El principal es el IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, pagado cada año): del 0,3% al 0,45% del VPT, al tipo que define cada municipio. Vea el tipo de su municipio en la tabla de impuestos municipales y el importe concreto en la calculadora de IMI. Una exención que conviene conocer: 3 años sin IMI cuando el VPT es de hasta 125 000 € y los ingresos brutos del hogar de hasta 153 300 €, como máximo dos veces por hogar.

A eso se suma: el AIMI si la suma de los VPT de vivienda supera los 600 000 € por titular, el condomínio (gastos de comunidad) en un edificio, y los dos seguros que acompañan al crédito (vida y multirriesgo). Revise esos seguros cada año o dos: cambiar de aseguradora está permitido y muchas veces compensa.