howto.pt
ENPTESRU
ИНСТРУМЕНТЫ/ЖИЛЬЁ

Калькулятор кредитоспособности (показатель долговой нагрузки)

Сколько можно взять в банке · долговая нагрузка · 2026

Узнайте, сколько банк может одолжить вам на покупку жилья. Мы применяем действующий лимит долговой нагрузки (DSTI) (50% до июля 2026 года, 45% с 1 августа), стресс-тест по процентной ставке и лимит LTV Banco de Portugal, и показываем максимальный кредит, цену жилья, которую он покрывает, и нужный первоначальный взнос. Всё прямо в вашем браузере.

Автор: Elijah·ОБНОВЛЕНО В ИЮЛЕ 2026·5 МИН·ОФИЦИАЛЬНЫЕ ИСТОЧНИКИ
КОРОТКО
Лимит долговой нагрузки (DSTI)
50% до 31 июля 2026 · 45% с 1 авг. 2026
Лимит LTV
90% собственное жильё · 80% прочее
Стресс-тест (проценты)
+0,5–1,5 п.п. в зависимости от срока
Формула капитала
P = платёж · (1 − (1+i)⁻ⁿ) / i
€
€
Текущие платежи: автокредит, карты, потребительский кредит (все взносы, которые вы уже платите).
лет
%
НАЗНАЧЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Собственное постоянное жильёДругое назначение
Собственное постоянное жильё: LTV до 90%. Другие цели (вторая недвижимость, сдача в аренду): до 80%.
€
СТРЕСС-ТЕСТ (BANCO DE PORTUGAL)
Включить (рекомендуется)Игнорировать
Моделирует рост ставки, требуемый регулятором (+0,5–1,5 п.п. в зависимости от срока).
МАКСИМАЛЬНЫЙ КРЕДИТ
-
-
Максимальный платёж / мес.-
Уже занятая долговая нагрузка-
Максимальная цена недвижимости-
Минимальный первоначальный взнос-
Учитываемая ставка (со стресс-тестом)-

Как это работает

Этот калькулятор оценивает вашу кредитоспособность для ипотечного кредита на основе двух правил Banco de Portugal: показателя долговой нагрузки (DSTI), который ограничивает платежи по всем кредитам 50% чистого дохода (45% для новых договоров, оцениваемых начиная с 1 августа 2026 года), и лимита LTV, который определяет, какую долю недвижимости финансирует банк (90% для собственного постоянного жилья, 80% в остальных случаях). Мы также применяем стресс-тест по процентной ставке, требуемый регулятором. Всё выполняется в вашем браузере: никакие данные никуда не отправляются.

  1. 1
    Максимальный платёж (DSTI)
    Показатель долговой нагрузки (DSTI), рекомендованный Banco de Portugal, ограничивает платежи по всем кредитам долей чистого дохода: 50% до 31 июля 2026 года и 45% для новых договоров с оценкой платёжеспособности начиная с 1 августа 2026 года (пересмотренная макропруденциальная рекомендация). Инструмент автоматически применяет лимит, действующий на сегодняшний день. Мы вычитаем уже имеющиеся у вас платежи, чтобы узнать остаток: максимальный платёж = доход × лимит − текущие платежи.
  2. 2
    Стресс-тест по процентной ставке
    Банки обязаны убедиться, что вы выдержите рост процентной ставки. К ставке по договору мы прибавляем надбавку согласно Instrução n.º 3/2018: +0,5 п.п. на срок до 5 лет, +1 п.п. на срок от 5 до 10 лет и +1,5 п.п. на срок свыше 10 лет. Именно по этой повышенной ставке рассчитывается размер кредита.
  3. 3
    Максимальный капитал
    Если инвертировать формулу платежа, капитал, который может обеспечить этот платёж, равен P = платёж × (1 − (1+i)⁻ⁿ) / i, где i — месячная ставка (повышенная ставка ÷ 12), а n — количество месяцев (годы × 12).
  4. 4
    Лимит LTV и цена недвижимости
    Кредит не может превышать 90% стоимости недвижимости для собственного постоянного жилья или 80% для других целей, рассчитанных по меньшей из величин — цене или оценке. Отсюда получаем максимальную цену недвижимости = капитал ÷ LTV и минимальный первоначальный взнос, который вам потребуется.
  5. 5
    Собираем всё вместе
    Одобряемый кредит равен меньшей из величин — лимиту DSTI или лимиту LTV. Если вы укажете цену недвижимости, мы покажем, укладывается ли она в вашу возможность, и первоначальный взнос, необходимый для этой покупки.

Часто задаваемые вопросы

Что такое показатель долговой нагрузки (DSTI)?
Это доля платежей по всем вашим кредитам (ипотека, автомобиль, карты, потребительский кредит) в ежемесячном доходе после уплаты налогов и взносов в Segurança Social. Banco de Portugal рекомендовал не превышать 50%; после пересмотра макропруденциальной рекомендации лимит снижается до 45% для новых договоров, оцениваемых начиная с 1 августа 2026 года. Этот инструмент применяет лимит, действующий на дату использования. Уже имеющиеся у вас платежи напрямую уменьшают сумму, доступную для нового ипотечного кредита.
Может ли банк одолжить больше, чем показывает этот расчёт?
Может. Рекомендация следует принципу «соблюдай или объясняй» и допускает исключения: в пересмотренной версии, действующей с 1 августа 2026 года, до 10% объёма новых кредитов каждого учреждения может превышать лимит в 45% (в прежнем режиме до 20% могло достигать DSTI в 60%, а 5% — вообще без лимита). Кроме того, второй созаёмщик с доходом увеличивает доход семьи, а вместе с ним и вашу возможность. Этот инструмент показывает стандартный сценарий; ваш банк может пойти немного дальше.
Почему срок и ставка так сильно меняют результат?
Чем больше срок, тем меньше платёж при том же капитале — значит, больше капитала укладывается в лимит долговой нагрузки, и ваша возможность растёт (хотя в итоге вы заплатите больше процентов). Учитывайте максимальные сроки пересмотренной рекомендации, действующей с 1 августа 2026 года: 40 лет для заёмщиков в возрасте до 35 лет и 35 лет — для более старших. Ставка действует в обратную сторону: чем выше ставка, тем больше платёж и меньше капитал, который он может покрыть. Стресс-тест добавляет к ставке ещё от 0,5 до 1,5 пункта, что намеренно снижает возможность — из соображений осторожности.
Что такое лимит LTV и первоначальный взнос?
LTV (loan-to-value, отношение кредита к стоимости) — это доля недвижимости, которую финансирует банк: до 90% для собственного постоянного жилья, до 80% в остальных случаях. Разницу нужно покрыть первоначальным взносом: 10% или 20%. Коэффициент рассчитывается по меньшей из величин — цене или банковской оценке, поэтому, если оценка окажется ниже цены, может потребоваться больший первоначальный взнос.
Гарантирует ли это, что банк одобрит мне кредит?
Нет. Это оценка возможности исходя из лимитов регулятора. Банк также учитывает вашу кредитную историю и скоринг, стабильность занятости, тип трудового договора, ваш возраст (который ограничивает срок кредита и после 70 лет вызывает снижение учитываемого дохода в расчёте) и стоимость обязательных страховок. Используйте это, чтобы сориентироваться перед разговором с банком.
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ИСТОЧНИКИ
ОГОВОРКА
Ориентировочная оценка, основанная на лимитах, рекомендованных Banco de Portugal (DSTI и LTV 90%/80%), и на стресс-тесте согласно Instrução n.º 3/2018. Пересмотренная макропруденциальная рекомендация снижает DSTI с 50% до 45% для новых договоров с оценкой платёжеспособности начиная с 1 августа 2026 года и устанавливает максимальные сроки 40 лет (до 35-летнего возраста) и 35 лет (старше); этот инструмент автоматически применяет лимит DSTI, действующий на дату использования, но не применяет возрастные ограничения по сроку. Рекомендация следует принципу «соблюдай или объясняй», поэтому банк может выдавать кредиты вне этих лимитов по части своего портфеля. Расчёт не включает обязательные страховки, комиссии и показатель TAEG (аналог полной стоимости кредита) и не учитывает кредитный скоринг, кредитную историю, тип договора или снижение учитываемого дохода при сроках свыше 70 лет. LTV использует меньшую из величин — цену или оценку. Это не финансовая консультация.