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HERRAMIENTAS/VIVIENDA

Calculadora de Capacidad de Endeudamiento (Tasa de Esfuerzo)

Cuánto puede pedir al banco · tasa de esfuerzo · 2026

Descubra cuánto podría prestarle el banco para comprar una vivienda. Aplicamos el límite de la tasa de esfuerzo (DSTI) vigente (50 % hasta julio de 2026, 45 % desde el 1 de agosto), el test de esfuerzo a los intereses y el límite LTV del Banco de Portugal, y le mostramos el préstamo máximo, el precio de la vivienda que alcanza y la entrada que necesita. Todo en su navegador.

Por Elijah·ACTUALIZADO JULIO 2026·5 MIN·FUENTES OFICIALES
EN RESUMEN
Límite de la tasa de esfuerzo (DSTI)
50 % hasta el 31 jul 2026 · 45 % desde el 1 ago 2026
Límite LTV
90 % vivienda propia · 80 % otros
Test de esfuerzo (intereses)
+0,5 a +1,5 pp según el plazo
Fórmula del capital
P = cuota · (1 − (1+i)⁻ⁿ) / i
€
€
Cuotas actuales: crédito del coche, tarjetas, crédito personal (todas las cuotas que ya paga).
años
%
FINALIDAD DEL INMUEBLE
Propia y permanenteOtra finalidad
Propia y permanente: LTV hasta el 90 %. Otros fines (segunda vivienda, alquiler): hasta el 80 %.
€
TEST DE ESFUERZO (BANCO DE PORTUGAL)
Incluir (recomendado)Ignorar
Simula la subida de tipos exigida por el regulador (+0,5 a +1,5 pp según el plazo).
PRÉSTAMO MÁXIMO
-
-
Cuota máxima / mes-
Tasa de esfuerzo ya ocupada-
Precio máximo del inmueble-
Entrada mínima-
Tipo considerado (con test)-

Cómo funciona

Esta calculadora estima su capacidad de endeudamiento para el crédito a la vivienda a partir de las dos normas del Banco de Portugal: la tasa de esfuerzo (DSTI), que limita las cuotas de todos sus créditos al 50 % del ingreso neto (45 % para los nuevos contratos evaluados a partir del 1 de agosto de 2026), y el límite LTV, que fija cuánto del inmueble financia el banco (90 % en la vivienda propia y permanente, 80 % en los demás casos). También aplicamos el test de esfuerzo a los intereses exigido por el regulador. Todo se ejecuta en su navegador: no se envía nada a ningún sitio.

  1. 1
    Cuota máxima (DSTI)
    La tasa de esfuerzo (DSTI) recomendada por el Banco de Portugal limita las cuotas de todos sus créditos a una fracción del ingreso neto: 50 % hasta el 31 de julio de 2026 y 45 % para los nuevos contratos con evaluación de solvencia a partir del 1 de agosto de 2026 (revisión de la recomendación macroprudencial). La herramienta aplica automáticamente el límite vigente en la fecha de hoy. Restamos las cuotas que ya tiene para averiguar cuánto le queda: cuota máxima = ingreso × límite − cuotas actuales.
  2. 2
    Test de esfuerzo a los intereses
    Los bancos deben confirmar que usted resistiría una subida de los tipos. A la tasa del contrato le sumamos el agravamiento de la Instrução n.º 3/2018: +0,5 pp hasta 5 años, +1 pp entre 5 y 10 años y +1,5 pp por encima de 10 años. Es con esa tasa agravada con la que dimensionamos el préstamo.
  3. 3
    Capital máximo
    Invirtiendo la fórmula de la cuota, el capital que esa cuota puede soportar es P = cuota × (1 − (1+i)⁻ⁿ) / i, donde i es la tasa mensual (tasa agravada ÷ 12) y n el número de meses (años × 12).
  4. 4
    Límite LTV y precio del inmueble
    El préstamo no puede superar el 90 % del valor del inmueble en la vivienda propia y permanente, o el 80 % en otros fines, sobre el menor entre precio y tasación. De ahí sale el precio máximo del inmueble = capital ÷ LTV y la entrada mínima que necesita.
  5. 5
    Uniendo todo
    El préstamo aprobable es el menor entre el límite del DSTI y el límite del LTV. Si indica el precio del inmueble, le mostramos si está dentro de su capacidad y la entrada necesaria para esa compra.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la tasa de esfuerzo (DSTI)?
Es el peso de las cuotas de todos sus créditos (vivienda, coche, tarjetas, crédito personal) en el ingreso mensual neto de impuestos y de la Segurança Social. El Banco de Portugal recomendaba no superar el 50 %; con la revisión de la recomendación macroprudencial, el límite pasa al 45 % para los nuevos contratos evaluados a partir del 1 de agosto de 2026. Esta herramienta aplica el límite vigente en la fecha en que la usa. Las deudas que ya tiene reducen directamente la cuota disponible para el nuevo crédito a la vivienda.
¿Puede el banco prestar más de lo que esto muestra?
Puede. La recomendación sigue el principio «cumplir o explicar» y prevé excepciones: en la versión revisada, en vigor desde el 1 de agosto de 2026, hasta el 10 % del importe de nuevos créditos de cada entidad puede superar el límite del 45 % (en el régimen anterior, hasta el 20 % podía llegar a un DSTI del 60 % y un 5 % sin límite). Además, un segundo titular con ingresos aumenta el ingreso del hogar y, con él, la capacidad. Esta herramienta muestra el escenario estándar; su banco puede ir algo más allá.
¿Por qué el plazo y el tipo de interés cambian tanto el resultado?
Cuanto mayor sea el plazo, menor la cuota para el mismo capital; por tanto, más capital cabe dentro del límite de la tasa de esfuerzo y la capacidad sube (aunque pague más intereses en total). Atención a los plazos máximos de la recomendación revisada, desde el 1 de agosto de 2026: 40 años para prestatarios de hasta 35 años de edad y 35 años por encima de esa edad. El tipo de interés hace lo contrario: cuanto más alto, mayor la cuota y menor el capital que soporta. El test de esfuerzo añade además de 0,5 a 1,5 puntos al tipo, lo que reduce la capacidad a propósito, por prudencia.
¿Qué es el límite LTV y la entrada?
El LTV (loan-to-value) es la parte del inmueble que financia el banco: hasta el 90 % en la vivienda habitual y permanente, hasta el 80 % en los demás casos. La diferencia es la entrada que debe aportar: el 10 % o el 20 %. El ratio se calcula sobre el menor entre el precio y la tasación del banco, así que si la tasación resulta inferior al precio, puede necesitar una entrada mayor.
¿Esto garantiza que el banco me apruebe el crédito?
No. Es una estimación de la capacidad según los límites del regulador. El banco también evalúa su historial y scoring crediticio, la estabilidad laboral, el tipo de contrato, su edad (que limita el plazo y, a partir de los 70 años, activa un recorte de ingresos en el cálculo) y el coste de los seguros obligatorios. Use esto para orientarse antes de hablar con el banco.
FUENTES OFICIALES
AVISO
Estimación orientativa, basada en los límites recomendados por el Banco de Portugal (DSTI y LTV del 90 %/80 %) y en el test de esfuerzo de la Instrução n.º 3/2018. La revisión de la recomendación macroprudencial reduce el DSTI del 50 % al 45 % para los nuevos contratos con evaluación de solvencia a partir del 1 de agosto de 2026, y fija plazos máximos de 40 años (hasta los 35 años de edad) y 35 años (por encima); esta herramienta aplica automáticamente el límite de DSTI vigente en la fecha de uso, pero no impone los límites de plazo por edad. La recomendación sigue el principio «cumplir o explicar», por lo que el banco puede conceder crédito fuera de estos límites en parte de su producción. No incluye seguros obligatorios, comisiones ni la TAE (TAEG), y no considera el scoring, el historial crediticio, el tipo de contrato ni el recorte de ingresos aplicado a plazos que superan los 70 años. El LTV usa el menor entre precio y tasación. No es asesoramiento financiero.